O que muda para municípios e promotores?
Os municípios terão um papel reforçado de fiscalização, precisam de ter estrutura para monitorizar obras mesmo após o seu início. A proposta prevê que, uma vez que o processo esteja completo, todas as entidades consultadas possam emitir parecer de forma simultânea, evitando sucessivos atrasos burocráticos. Em alguns casos — como reconstrução, ampliação ou alterações, a lei poderá dispensar licenciamento ou comunicação prévia, o que flexibiliza obras consideradas de “baixo risco”.

A medida procura agilizar a construção de habitação, para responder à elevada procura habitacional e aliviar as restrições provocadas pela burocracia. Ao tornar o sistema mais previsível e eficiente, o governo espera também atrair maior confiança de promotores e investidores no setor imobiliário.

A eficácia da proposta depende fortemente da capacidade dos municípios assegurarem fiscalização contínua, se houver falhas na fiscalização, pode haver risco de obras fora de norma. A alteração para autorresponsabilização dos promotores aumenta a confiança sobre quem inicia obras mas pode haver receios quanto a abusos ou incumprimentos, se o controlo posterior for fraco. O período de transição e adaptação dos processos municipais pode causar atrasos ou incertezas iniciais até que tudo esteja operacional.

O governo pretende obter autorização legislativa ainda este ano. A ambição é concluir todo o processo legislativo no primeiro trimestre de 2026 o que sugere que estas mudanças podem começar a produzir efeitos já no próximo ano. 

Segundo um levantamento citado por mídia especializada, muitos pedidos de licenciamento para construção demoram um ano ou mais a ser aprovados. De facto, um estudo da consultora imobiliária citado em 2023 revelou que 57,8% dos portugueses espera um ano ou mais para obter licença de construção. Por outro lado, com o novo regime (Simplex Urbanístico, via Decreto‑Lei n.º 10/2024) passaram a existir prazos legais para as autarquias decidirem, segundo a área da construção: por exemplo, para obras até 300 m², o prazo não pode exceder 120 dias úteis; para áreas maiores, até 150 ou 200 dias conforme o caso.

O regime introduziu também o conceito de deferimento tácito: se a autarquia não se pronunciar dentro dos prazos, o pedido é considerado aprovado, permitindo iniciar obras. Apesar dessas medidas, há quem alerte que os atrasos no licenciamento, que podem chegar a “3-4 anos” em alguns casos, continuam a afetar a oferta de habitação, pressionando os preços e atrasando projetos promissores. Entre 2019 e 2023, existiram pedidos de licenciamento para cerca de 128.800 novos apartamentos, mas apenas 75.550 fogos (≈ 59 %) chegaram a iniciar obra, ou seja, cerca de 41 % dos fogos licenciados não avançaram. 

O que esses dados mostram sobre o impacto do novo regime. Há realmente um histórico de demora significativa: muitos pedidos levavam 12 meses ou mais para ser aprovados, o que atrasava consideravelmente o arranque de projetos habitacionais. As novas regras (prazos de 120-200 dias + deferimento tácito) visam justamente contornar esse atraso estrutural e dar maior previsibilidade aos promotores. Contudo, a adoção do regime não elimina todos os riscos: segundo especialistas, em casos mais complexos (obras grandes, zonas sensíveis, etc.) os atrasos podem persistir, às vezes arrastando-se por anos.

A elevada percentagem de fogos licenciados que não avançaram para obra sugere que, mesmo com licença concedida, fatores como financiamento, custos ou burocracias adicionais continuam a bloquear muitos projetos.

O que observar nos próximos meses? Ver se as câmaras municipais realmente conseguem cumprir os novos prazos de decisão, isto será crucial para a eficácia prática da lei. Acompanhar se o mecanismo de deferimento tácito é utilizado e se isso acelera concretamente o início de obras. Observar se a percentagem de projetos licenciados que avançam para construção aumenta (reduzindo o “stock” de licenças “paradas”). Monitorizar o efeito no mercado habitacional: se reduz a demora e aumentam os arranques de obras, pode haver maior oferta de casas e eventual impacto nos preços.

Fontes: Supercasa, Diário Imobiliário, Casa Sapo.